北京二手房市场开始出现明显的回温 3月成交量创新高

来源:智通财富网 | 2019-04-10 16:10

  摘要:不要因为3月份市场交易量的回升而误认为市场进入快速升温阶段,当前市场仍处于弱势回温态势,市场预期仍平稳,如果后续缺乏持续的政策支撑,市场会转入季节性向下调整。

  本报记者 赵琳琳报道

 

  北京(楼盘)二手房市场开始出现明显的回温。

  中原地产研究中心的统计数据显示,3月,北京二手住宅网签量为16051套,环比增加1.4倍,同比增加超三成,成交量是2018年5月后的最高值,也是2017年“3·17”调控后,继2017年4月,2018年5月后第三个成交超过1.6万套的月份。

  但有业内人士指出,不要因为3月份市场交易量的回升而误认为市场进入快速升温阶段,当前市场仍处于弱势回温态势,市场预期仍平稳,如果后续缺乏持续的政策支撑,市场会转入季节性向下调整。

  二手房成交量创新高

  春节之后,北京二手住宅网签量连续4周环比上涨,并在第11周(3.11-3.17)达到3882套,并且从单日网签数据看,3月11日开始连续7天成交量超过600套,3月15日超过800套,3月18日更是激增至1024套,3月29日再次超过1000套,达到1043套。

  据贝壳研究院统计,3月北京链家二手房成交量比2月份增加1.5倍,比去年同期增加23.2%。在房贷利率见顶回落以及市场预期有所改善的情况下,今年3月市场表现好于去年。3月北京链家成交绝对水平是“3·17”调控后的次高值,仅低于去年5月。

  诸葛找房数据研究中心分析师国仕英在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,北京二手房回温,一方面是受之前政策影响积压的购房需求短时间得到释放,另一方面是市场各项指标已达到调控预期,综合因素影响下市场逐渐回温。

  “从整体来看,目前购房者观望情绪的减弱,也会带来二手房市场成交量的上升”。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,二手房成交量上升,是换房需求的一种体现。对于部分急于换房的人来说,二手房的价格略低,成交的可能性越大。另外由于限购,前几年没有购房资格,现如今对于有的人来说,会加快购房的步伐。这当中,最早受影响的是上海(楼盘)市场,紧接着就是北京市场。因此,房屋中介会加快促销及买卖双方业务的洽谈。不知不觉中,就加大了二手房的成交量。最为关键的是,银行贷款政策的配套到位,促成了市场更好的交易。

  中原地产首席分析师张大伟认为,3月北京二手房签约窗口期之所以井喷是因为,过去一年,很多城市房价的确明显下调了,而且低迷的成交量下积蓄了不少需求。特别是北京,过去接近2年的调控周期内,房价明显下调,成交量跌幅过半,市场需求积压。其次,全国其他部分城市放松房地产调控,叠加部分涨价谣言出现干扰市场走势,包括很多城市宣传利率大幅度降低、限购有调整等。此外,各种炒作开始井喷,当然,这些炒作主要是在房价的确跌了不少的基础上,叠加很多人对政策放松开始出现预期,害怕错过上涨,所以最近的炒作明显出现了效果。再者,春节后部分新房市场加大促销力度,购房者为了换房,加快了二手房销售,也使得市场活跃度加大。

  “稳”贯穿全年走势

  那在继3月之后,二手房市场是否会红火下去?

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,目前市场预期仍平稳。3月北京链家新增房源量同比下滑26.7%,新增客源量基本持平,带看量同比增长14%,买卖双方入市积极性仍处低位。近半年业主报价保持平稳,一季度业主上调挂牌价的次数虽环比上升,但仍有近八成业主下调报价。3月购房者成交周期79.2天,仍然处于较长的区间。

  “不要因为3月份市场交易量的回升而误认为市场进入快速升温阶段。事实上,在北京房地产调控政策依然保持高压、新房供应相对充裕的条件下,市场不存在快速升温的基础。如果后续缺乏持续的政策支撑,市场会转入季节性向下调整,全年交易量呈现前高后低的态势,3月份的交易量有可能是全年的最高点。”许小乐说。

  国仕英告诉记者,3月北京二手住宅成交量1.6万多套,成交量同环比双双走高。预计今年北京全年成交量将会高于去年,但整体市场将会稳步发展。

  在严跃进看来,接下来市场走势肯定会上升,这基本是符合预期的。市场交易肯定会好起来,且当前政策利空效应不多了,或者说利空出净了,剩下的只会是利好,所以会给市场带来一些新的机会。

  有业内人士认为,对于未来的市场走势,主要看国家政策,特别是信贷政策的宽松程度。不过,也有人认为,“认房又认贷”政策未来可能仍将继续保持,再加上大量的新房供应,2019年北京房地产市场出现大幅升温的可能性较低。

  全国二手房走势不一

  再从全国来看,除北京二手房市场回暖外,据诸葛找房数据研究中心检测数据显示:南京(楼盘)、苏州(楼盘)、大连(楼盘)、厦门(楼盘)等4城二手住宅成交量均同比上涨。而深圳(楼盘)、杭州(楼盘)、青岛(楼盘)三成3月份二手住宅成交量同比下跌。

  各省市在去年市场下行阶段下,地方政府承压,各地因城施策分类指导的调控措施手段会对市场有一定程度刺激。目前各城市二手房走势各异,其中厦门受粤港澳大湾区规划影响二手住址成交量走高;杭州、青岛仍受之前严格调控政策影响,二手住宅成交量走低。

  业内人士认为,未来一线城市二手房市场基价环比整体保持低位波动,下半年新房供应量普遍增加,如北京大量“限竞房”“共有产权房”入市,使新房库存持续走高,分流二手房市场需求,目前二手房市场仍以改善型需求为主。

  二三线城市二手房市场基价波动整体趋稳,全年走势整体“先升后降”,上半年仍有一房难求的万人摇号现象,下半年市场走势调转下行,2019年需要重点关注个别因棚改造成的房价过度上涨,需求及购买力透支的弱二线和三四线城市。

  另外,二手房房价走势将是一线城市小幅下跌,而二三线城市还是会僵持一段时间,随后才会出现较大幅度的调整。

  因为一线城市受到限价、限购、限贷等调控政策的影响,要想大跌不太可能,上涨也不可能,其实北京、上海、深圳都从去年3月份最高点跌下来有15%的跌幅,而且一线城市是人们各种资源汇集的地方,所以房地产也比较抗跌。

  二线城市目前为了遏制上涨正在实行的摇号政策,这主要是前些日子限制商品房价格,导致开发商放缓了开盘速度,导致短暂的供不应求,后面这种情况会马上缓解,三四线城市目前房价是由危棚简屋货币化安置托着,但也有部分京郊的三四线城市出现了房价下跌40%的情况。总之,三四线城市投资风险较大,走势很容易下跌。

  本文首发于微信公众号:中国产经新闻。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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