苏州拍地一日揽金136亿诞生两“地王”土地市场似乎全线回温

来源:智通财富网 | 2019-04-26 11:56

  作为我国经济最具活力、开放程度最高、创新能力最强、吸纳外来人口最多的区域之一,长三角城市群的房地产市场在各大房企版图中占据重要位置。

  从城市层面看,长三角城市群涵盖沪、苏、浙、皖的26个市。除长三角唯一的核心城市上海(楼盘)外,苏州(楼盘)的地位不容小觑。GDP方面,2018年苏州市的GDP达到18597亿元,仅次于上海的32679亿元,远远将杭州(楼盘)、南京(楼盘)甩在身后。房地产方面,2017年苏州房地产开发投资达到2305亿元,仅次于上海和杭州。

  正因此,苏州近年来已成为房企战略版图中的重要城市。4月24日,苏州主城区出让5宗地块,共吸引了34家房企竞拍。最终,5宗宅地成功出让并吸金135.7亿元,溢价率超过35%,并诞生2个板块“地王”。苏州的土地市场似乎全线回温。

  土地溢价率走高一天拍出两“地王”

  《每日经济新闻(博客,微博)》记者注意到,在4月24日出让的5宗宅地,分别位于姑苏区、吴中区太湖新城板块和尹山湖板块、相城区望亭板块,以及高新区狮山板块。其中,位于吴中区太湖新城板块和尹山湖板块的2宗宅地均成为板块新“地王”。

  位于吴中区太湖新城板块的苏地2019-WG-2号地块为住宅用地,总规划建筑面积15.58万平方米。最终在经过39轮报价后,被新城和招商联合体以总价32.58亿元、楼面价20909元/平方米、溢价率30.68%竞得。与此同时,该地块还创下板块“新地王”,而此前板块地王为正荣于2017年拿下的太湖新城77号地块,其楼面价为14522元/平方米。

  位于吴中区尹山湖板块的苏地2019-WG-3号地块为住宅用地,总规划建筑面积11.98万平方米。最终在经过6轮报价后,被碧桂园以总价26.27亿元、楼面价21933元/平方米、溢价率56.7%竞得,并打破泰禾于2016年5月16743元/平方米的板块最高楼面价纪录,成为“新地王”。而该地块因成交价超过市场指导价,须在结构封顶后方可申办预售证。

  此外,位于姑苏区的苏地2019WG-1号综合用地(含住宅),总规划建筑面积5.57万平方米,在经过38轮报价后,被上海同济以总价9.89亿元、楼面价17758元/平方米、溢价率35.06%竞得。

  位于相城区望亭板块的苏地2019WG-4号住宅用地,总规划建筑面积19.17万平方米,在经过23轮报价后,被金地以总价15.62亿元、楼面价8148元/平方米、溢价率16.4%竞得。

  位于高新区狮山街道的苏地2019WG-7号住宅用地,总规划建筑面积19.08万平方米,在经过41轮报价后,被苏高新和招商联合体以总价50.16亿元、楼面价26288元/平方米、溢价率31.44%竞得。50.16亿元的总价也创下年度总价新高。

  从溢价率方面看,年初以来,苏州土地市场似乎全面升温。

  《每日经济新闻》记者观察发现,苏州土拍溢价率在2016年创下91.68%的新高后逐年走低,2017年下降至29.63%,2018年更是下降至10.49%的近5年新低且出现超过10宗宅地流拍的现象。但进入2019年,特别是春节后,苏州土地市场又是另一番景象。

  中指研究院日前发布《中国300城市土地市场交易情报(2019年1-3月)》报告显示,今年1~3月,全国300个城市土地出让金总额为8281亿元,同比减少16%。全国土地出让金排名前20城市成交总额为4858亿元,苏州以313.2亿元排名第5。

  今年一季度,苏州举行了3场土拍。宅地方面,平均楼面价15082元/平方米,同比上涨25%,处于近4年来的次高位;平均溢价率19.11%,同比增加3.44个百分点,环比增加12.2个百分点。成交楼面价和溢价率回升现象较为突出,回暖迹象明显。

  不过,尽管4月24日出让的5宗宅地中有2宗创下板块“地王”,但均未达到现房销售条件。根据苏州土拍规则,当出价超过“市场指导价”时须结构封顶后方可申请预售证;超过市场指导价10%以上时须工程竣工验收后方可申请预售证,即现房销售。

  显然,尽管此次土拍火热,但仍能看出开发商对待后市的理性。

  最高可七折购房去化周期仅8个月

  值得注意的是,土拍市场火爆的背后,是苏州房地产市场的回暖。

  《每日经济新闻》记者注意到,苏州于2016年10月份出台限购政策后,其商品住宅成交面积明显下滑。克而瑞数据显示,2016年全年,苏州商品住宅月均成交面积约82.3万平方米,并在当年9月份创造月销售165万平方米的最高纪录。到了2017年,月均成交面积进一步下滑至59万平方米。

  但自2018年下半年开始,苏州商品住宅成交量开始上升。2018年全年月均成交上涨至72万平方米。而进入2019年,前3个月月均成交面积达到64万平方米,同比上涨64%。

  多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示,降低落户门槛,以及部分区域的购房补贴、首套房贷利率上浮比例的下降等,对带动苏州商品住宅成交量的上升都有积极作用。

  值得注意的是,苏州市吴中经济技术开发区近日就发文规定,每年吴中区将提供一定数量房源面向优质高科技企业和高层次人才定向优惠出售,符合购房条件的企业或个人经认定后给予购房实际销售价格20%~30%不等的折扣奖励。

  而在首套房贷利率方面,克而瑞的数据显示,目前苏州市首套房贷利率普遍上浮18%~20%,较之前普遍上浮25%的高位已明显下降,部分银行的首套房贷利率最低可上浮15%。

  体现在库存方面,则是苏州商品住宅库存出现明显的下降趋势。

  克而瑞数据显示,至2019年3月末,苏州商品住宅库存为614万平方米,为去年9月以来的最低,并延续自去年11月以下的下降趋势。而以近12个月月均75万平方米的去化速度计算,其库存去化周期仅为8个多月。

  按照自然资源部早前下发的“五类调控目标”的要求,商品住房库存消化周期在12至6个月的,要增加供地。不过,苏州近日发布的2019年土地供应计划显示,2019年其住宅用地计划(吴中区、相城区、高新区、工业园区、姑苏区)为6000亩,与2018年持平。

  “苏州作为长三角区域的重要城市,未来发展空间还很大,基础设施的完善、人才的流入,会对苏州楼市起到支撑作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者:“当前苏州商品住宅的去库存周期并不高,房企此时积极拿地,一方面是因为年初融资相对宽松,另一方面也是房企看好苏州市场,积极在苏州补库存的现实需要。”

  没有土地储备,房企的业绩自然不会好看。但值得注意的是,在当前“稳”字当头的调控思路下,此时土拍溢价率走高,后市房企又能否算的过来账呢?

  “区域市场一旦过热,有可能会引发调控再度收紧。”同策研究院院长张宏伟表示,今年这些地块等到销售的时候很可能是不赚钱的,房企此时拿地都是在博弈明后年的成长期。

  “房企如果不拿地,又有踏空市场周期的风险,为了平滑这一风险,房企不得不陷入有亏本风险仍要拿地的怪圈。”张宏伟续称。

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